В ЦБ заявили о рисках для заемщиков от покупки сниженной процентной ставки
Предложение банков купить сниженную ставку по ипотеке, а также уменьшить процент по займу на первые два-три года с одновременным повышением стоимости недвижимости может быть рискованно для заемщиков. Об этом 11 марта «Известиям» сообщила пресс-служба Банка России.
«Практики снижения ставки на два-три года с завышением стоимости жилья — по большей части рудимент программ «льготной ипотеки от застройщика», получивших широкое распространение в 2022 году. После того, как заработало регулирование «льготной ипотеки от застройщика», банки практически перестали выдавать ипотеку по экстремально низким ставкам на весь срок кредита. Чтобы поддержать краткосрочный спрос, в начале 2023 года банки и застройщики начали предлагать клиентам ипотеку по ставке, сниженной до ввода дома в эксплуатацию (обычно два-три года). При этом стоимость жилья завышается обычно не более, чем на 10%. Такие практики и сейчас встречаются на рынке, но их сложно назвать массовыми, и риски по ним все-таки значительно ниже, чем в программах «льготной ипотеки от застройщика», — сказано в сообщении.
Формально подобные предложения не нарушают регулирование ЦБ, так как полная стоимость кредита (ПСК) по таким кредитам существенно не отличается от рыночного уровня. Тем не менее регулятор считает, что практики с завышением стоимости жилья создают дополнительные риски для заемщика.
«Купировать эту проблему позволит разработанный нами стандарт ипотечного кредитования: мы планируем передать его на рассмотрение в комитет по стандартам деятельности кредитных организаций, который сейчас находится на этапе создания», — сказали в пресс-службе ЦБ.
Покупка сниженной процентной ставки — практика другого рода. Заемщик вносит единовременную «комиссию», чтобы банк установил ему более привлекательную ставку. Указанная «комиссия» должна включаться в расчет ПСК, поэтому по факту общие расходы заемщика не снижаются, но ему становится сложнее их оценить. В случае досрочного возврата кредита или дефолта заемщика «комиссия» ему не возвращается, сообщили в регуляторе.
«Прямо это закон не нарушает, но создает определенные риски для заемщика и искажает ценовые параметры на рынке недвижимости. Человек зачастую не может оценить экономический эффект от предложенной программы, например, будет ли она вообще выгодна с учетом уплачиваемой комиссии или завышенной стоимости жилья. Особенно в ситуации с досрочным погашением долга, когда сумма уплаченной комиссии (завышения стоимости) не пересчитывается и не возвращается потребителю, а признается доходом банка. Соответственно, потребитель не может выбрать оптимальную модель финансового поведения», — заключили в Банке России.
В июле прошлого года в крупных банках «Известиям» сообщили, что опция покупки ставок на рынке есть. Клиенты могут уменьшить проценты по ипотеке на весь срок, сделав единовременный платеж при оформлении кредита, рассказали в «Сбере». Там сообщили, что предложение востребовано: программой воспользовалось более 22 тыс. заемщиков, которые суммарно сэкономили 6,1 млрд рублей. В большинстве сделок клиенты выбирают дисконт ставки на 1,5 п.п., уточнили в кредитной организации.
В ВТБ заявили, что дополнительных рисков по закредитованности заемщиков такая услуга не несет, она соответствуют требованиям регулятора. В банке ввели подобный продукт с 10 мая: чтобы получить дисконт от 0,5 до 8 п.п., заемщикам необходимо внести единовременный платеж.