ЦБ обнаружил три новые сомнительные схемы застройщиков в ипотеке
Центральный банк (ЦБ) РФ нашел на рынке ипотеки три новых рискованных схемы, которыми пользуются банки и застройщики. Об этом 29 марта сообщил начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов на всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».
«Мы занимаемся плотным мониторингом того, что происходит. В последнее время мы столкнулись с несколькими отчасти новыми, отчасти трансформированными старыми схемами, которые на рынке присутствуют. По нашему мнению, они риски создают», — сказал Копылов.
По его словам, три новые схемы связаны с неполным или более поздним перечислением денег покупателей жилья в новостройках на эскроу-счета. Первая схема, которую назвали аккредитивной, основана на том, что большую часть суммы, полученной от приобретателя, не зачисляют на специальный счет, а оформляют как будущий платеж в виде аккредитива — бумажной гарантии, определяющей время и условия получения денег компанией, которая строит дом.
«Предположим, для простоты, у нас стоимость приобретаемой квартиры составляет 10 млн руб., из них 2 млн руб. покупатель финансирует за счет собственных средств (первоначального взноса), а оставшиеся 8 млн руб. — берет в ипотеку. Как положено по 214-ФЗ, для расчетов используется счет эскроу», — привел пример аналитик.
Первоначальный взнос по договору долевого участия (ДДУ) перечисляют на эскроу-счет, а ипотечную сумму оформляют как аккредитив, который действует почти до конца возведения новостройки, а к сдаче средства с гарантии тоже переходят на эскроу. Такой срок перевода денег обусловлен нормой 214-ФЗ, которая требует, чтобы к концу строительства купленная квартира была полностью оплачена. Эта схема существовала и раньше, но стала популярнее после того, как крупные банки стали выдавать льготную ипотеку с господдержкой только при условии, что застройщик является партнером этой кредитной организации и платит ей комиссию. Средства на аккредитивах, в отличие от эксроу-счетов, страховка не защищает, поэтому покупатель может потерять свои деньги. Схема вредит и застройщикам, потому что банкам становится сложнее финансировать такие компании, и кредиты для девелоперов становятся дороже.
Вторая схема, которая пока не очень широко распространена, — продажа квартиры связанному с застройщиком человеку или компании по более низкой цене, за которой следует переуступка уже по рыночной стоимости. Например, девелопер продает аффилированному лицу жилье по ДДУ за 1 млн рублей при рыночной стоимости 10 млн рублей, и заниженная сумма перечисляется на эскроу-счет. Потом связанное с застройщиком лицо переуступает права на квартиру конечному покупателю по рыночной стоимости. Получается, что у покупателя будет обеспечение в 1 млн рублей на эскроу, а застройщик сразу получит 9 млн рублей прибыли. Эта схема тоже опасна, в первую очередь для того, кто приобретает квартиру: если девелопер обанкротится, покупатель получит только сумму с эскроу-счета, а остальное потеряет.
Третью схему назвали траншевой ипотекой — это выдача жилищного кредита с оплатой стоимости по ДДУ «в рассрочку». Например, клиент покупает квартиру за 10 млн рублей и выплачивает в виде первого взноса 2 млн. Эти деньги сразу оказываются на счете эскроу, а дальше ипотечный кредит может оформляться частями разного размера, и эти деньги девелопер получает, опять же, перед самой сдачей дома. Это формально не нарушает никакие законы, такая схема позволяет покупателю платить по ипотеке меньше, но иногда приобретатели могут из-за этого неверно рассчитать свою платежеспособность, что создаст трудности и им самим, и выдавшему кредит банку.
Чтобы бороться с этими схемами, ЦБ разослал кредитным организациям письмо с рекомендациями не использовать такие рискованные способы выдачи ипотеки. Регулятор также подготовит еще одно письмо с подробными объяснениями, например, того, что переуступка прав по ДДУ, если на эскроу-счете нет полной суммы, должна считаться необеспеченным кредитом и требовать от банка больших резервов.
«В отдельных схемах вытекает тема с завышением стоимости, поэтому предполагается, что регулирование будет немного адаптировано на ситуации, когда сейчас банки для расчета показателя LTV (отношение суммы кредита к стоимости имущества, передаваемого в залог кредитной организации. — Ред.) используют цену договора. А мы попросим рыночную стоимость. <…> Разрабатываются, разработаны и должны быть в какой-то момент приняты стандарты ипотечного кредитования», — объяснил Копылов.
Дополнительно ЦБ хочет предложить правительству, во-первых, запретить выдавать льготную ипотеку в случае переуступки прав по ДДУ и сохранить такое кредитование только для покупки у строящей компании напрямую. Во-вторых, следует добавить в условия льготной ипотеки полную оплату стоимости по ДДУ с перечислением денег на эскроу-счет. В-третьих, нужно сделать обязательным зачисление суммы субсидии на эскроу-счет с возможностью сделать это до заключения ДДУ.
Ранее, 27 января, директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев рассказал, что стоимость квартир в новостройках в России упала на 8-10% из-за того, что некоторые банки ввели комиссию за выдачу льготной ипотеки. Банки, по словам Зайцева, не хотят оформлять кредит в случае переуступки прав от существующего дольщика покупателю, потому что в такой сделке некому платить комиссию.